新冠病毒疫情對(duì)希臘房地產(chǎn)市場的影響有哪些？

　　盡管大流行限制了希臘的房地產(chǎn)交易，但買家對(duì)該國的興趣并未減弱。一些投資者正在遠(yuǎn)程進(jìn)行交易，但大多數(shù)投資者正在等待國際邊界的開放和主動(dòng)抵押貸款的恢復(fù)，自封鎖開始以來，主動(dòng)抵押貸款一直被暫停。

　　銀行貸款的回歸，旅游流量的恢復(fù)以及歐盟對(duì)希臘經(jīng)濟(jì)的財(cái)政支持將導(dǎo)致希臘未來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。在本文中，我們將更詳細(xì)地解釋為什么投資者期待解除隔離限制，以及大流行如何影響希臘房地產(chǎn)市場。

　　大流行為飆升的房地產(chǎn)價(jià)格踩下了剎車

　　我們已經(jīng)寫過關(guān)于希臘價(jià)格的快速上漲的文章，該價(jià)格始于2017年底。從2017年到2020年，價(jià)格平均上漲了25%。與悲觀的預(yù)測相反，自2020年3月以來，雅典的房價(jià)在隔離期間又上漲了3-5%。

　　冠狀病毒大流行，邊境關(guān)閉和缺乏游客已經(jīng)減緩了價(jià)格增長，現(xiàn)在還有時(shí)間相對(duì)便宜地購買房產(chǎn)。也就是說，我們的觀察表明，希臘房地產(chǎn)市場仍在蓬勃發(fā)展，隨著邊境的開放，價(jià)格繼續(xù)上漲。

　　在隔離期間，出現(xiàn)了大量被壓抑的需求

　　雖然您可以像許多外國買家那樣在希臘遠(yuǎn)程購買房產(chǎn)，而無需前往該國，也無需開設(shè)銀行賬戶，但在大流行期間，房地產(chǎn)市場在國內(nèi)和外國投資者中都存在大量被壓抑的需求。盡管房價(jià)上漲，但希臘仍然是少數(shù)幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格合理的歐盟國家之一。

　　恢復(fù)抵押貸款將推高希臘的房地產(chǎn)價(jià)格

　　希臘的抵押貸款于2008年被凍結(jié)，直到2019年才重新啟動(dòng)。隨著大流行的爆發(fā)，銀行大幅降低了抵押貸款的步伐，但我們預(yù)計(jì)，隨著封鎖的結(jié)束，抵押貸款將恢復(fù)到危機(jī)前的水平，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　此外，銀行正在討論降低最低首付，目前為20%，這可能會(huì)增加當(dāng)?shù)厝说男枨蟆Ｔ?-3年的時(shí)間框架內(nèi)，我們預(yù)測在游客流量恢復(fù)后，希臘的物價(jià)將上漲25%的當(dāng)前水平。

　　減稅為投資者創(chuàng)造舒適的環(huán)境

　　2021年，希臘將企業(yè)所得稅降低了2%至22%。自2018年以來，該稅總體上減少了7%。同樣在2020-2022年，投資者在某些條件下購買新建筑時(shí)不會(huì)支付增值稅。在2022年之前，資本利得稅（例如在出售房產(chǎn)后）和團(tuán)結(jié)捐款，由收入超過12，000歐元的個(gè)人繳納所得稅，盡管只是在某些情況下。

　　希臘還引入了新的稅務(wù)居民條件。例如，現(xiàn)在可以支付100，000歐元的固定所得稅，無論在國外賺取的收入是多少。此外，對(duì)于將稅務(wù)居民身份轉(zhuǎn)移到希臘的外國養(yǎng)老金領(lǐng)取者，對(duì)收入實(shí)行了7%的統(tǒng)一稅率（除非DTA中另有規(guī)定）。新的稅務(wù)居民計(jì)劃還包括所得稅豁免和為將稅務(wù)居民身份轉(zhuǎn)移到希臘的專業(yè)人士提供50%的特別捐款。

　　該國經(jīng)濟(jì)有望迅速復(fù)蘇

　　預(yù)計(jì)希臘將從大流行中迅速恢復(fù)。歐盟最新報(bào)告預(yù)測，希臘GDP將在2021年增長4.3%，到2022年增長6%。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將主要受到零售貿(mào)易和商品出口恢復(fù)的支持。邊境的開放，人口的疫苗接種和游客的逐步返回將導(dǎo)致U形復(fù)蘇。

　　歐盟已向希臘撥款320億歐元用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　2020年，歐盟峰會(huì)決定向希臘撥款320億歐元用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。這將導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝丝诘木蜆I(yè)和收入增加。希臘總理基里亞科斯·米佐塔基斯（KyriakosMitsotakis）也表示，除此之外，希臘將從歐盟預(yù)算中獲得約400億歐元。據(jù)他介紹，這是希臘第一次獲得如此雄心勃勃的金融工具。

　　希臘提供最有利可圖的投資居留許可計(jì)劃之一

　　2021年上半年，希臘發(fā)放了117份房地產(chǎn)投資居留許可，自該計(jì)劃啟動(dòng)以來，已有超過26，000名外國人獲得了居留許可。希臘為獲得居留權(quán)提供了一些最有利的條件：購買價(jià)值25萬歐元或以上的房產(chǎn)可以獲得希臘黃金簽證，這可以是總價(jià)值等于或超過最低投資門檻的幾處房產(chǎn)。

　　該計(jì)劃在大流行期間變得更加受歡迎，因?yàn)樗试S參與者遠(yuǎn)程購買房產(chǎn)，并且居住權(quán)本身允許他們?cè)诓粚?duì)游客開放時(shí)越過邊境。

　　新建筑工地吸引外資

　　2019年底，希臘取消了對(duì)新建筑的否決權(quán)。這引起了本地和外國開發(fā)商的興趣。最引人注目的例子是位于前同名機(jī)場領(lǐng)土上的Ellinikon項(xiàng)目，該項(xiàng)目的計(jì)劃很久以前就已經(jīng)構(gòu)思出來，但一個(gè)大型綜合體的建設(shè)，包括購物和娛樂中心，酒店，海灘和住宅區(qū)，直到2020年才開始。該項(xiàng)目吸引了來自阿拉伯聯(lián)合酋長國和其他國家/地區(qū)的投資者。Ellinikon預(yù)計(jì)將創(chuàng)造7，000個(gè)工作崗位，并將入境航班抵達(dá)人數(shù)增加10%。

　　此外，在2020年，美國大公司Hines在克里特島購買了一組酒店，并在雅典附近購買了一塊71，000平方米的土地，在那里將建造250-350所房屋和公寓。該公司計(jì)劃到2021年底在雅典建成一家五星級(jí)酒店。

　　同樣在2017年，德國法蘭克福機(jī)場公司與希臘的Copewos集團(tuán)一起，根據(jù)一項(xiàng)價(jià)值12億歐元的特許經(jīng)營協(xié)議，在希臘接管了14個(gè)機(jī)場，為期40年。到2021年，該公司已投資4.4億歐元用于機(jī)場的現(xiàn)代化和發(fā)展，并打算支持希臘旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　這些原因使我們相信，希臘不僅能在另一場危機(jī)中幸存下來，而且還會(huì)讓那些現(xiàn)在投資它的人賺錢。